Regelgeving Airbnb

De Airbnb regelgeving roept nog wel eens vragen op. Wat mag wel en wat mag niet? Wanneer verhuur je jouw Airbnb legaal en wanneer is dit illegaal? De Gemeente Amsterdam heeft in het kader van vakantieverhuur bepaalde Airbnb verhuur regels opgesteld. In deze Airbnb voorwaarden wordt gesproken van een woning of woonboot.

Airbnb regelgeving / voorwaarden

• Je moet zelf in de woning of woonboot wonen
  

  Vakantieverhuur is alleen mogelijk als jij hoofdbewoner bent en zo staat ingeschreven in de Basisregistratie Personen (BRP). Een van de grote kritieken op Airbnb in Amsterdamis dat het de woningmarkt verstoort, omdat vastgoed-investeerders massaal woningen opkopen om ze te verhuren aan toeristen. Daarom is deze regel in het leven geroepen. Wanneer de woning die je verhuurt niet jouw hoofdverblijfplaats is, mag je het niet verhuren. Om deze (en andere) regels te handhaven is er een speciaal meldpunt in het leven geroepen door de gemeente Amsterdam. Hier kunnen buren bij de gemeente aangeven als zij het vermoeden hebben dat er illegaal verhuurd wordt.

• Je mag de woning of woonboot alleen incidenteel verhuren

  Bedrijfsmatig en structureel verhuren is niet toegestaan. In dit geval is het verhuren via Airbnb illegaal. Als je jouw woning of woonboot in totaal meer dan 60 overnachtingen per jaar verhuurt, gaat de gemeente onderzoeken of je bedrijfsmatig verhuurt. Als je een gedeelte van jouw woning of woonboot bedrijfsmatig wilt verhuren, dan kunt je na melding bij jouw stadsdeel een Bed and Breakfast (B&B) beginnen. Je moet daarbij voldoen aan een aantal voorwaarden. Kijk hiervoor op de pagina van Gemeente Amsterdam (link onderaan deze pagina).

• Je moet belasting betalen

  Over de inkomsten uit vakantieverhuur moet je toeristenbelasting en inkomstenbelasting betalen. Klik hiervoor meer informatie over toeristenbelasting. Verder moet je de inkomsten van de vakantieverhuur ook opgeven bij de landelijke Belastingdienst. Kijk ook hier voor meer informatie.

• Je hebt toestemming nodig van de VvE of verhuurder
  

  – Vakantieverhuur kan in principe alleen als je eigenaar bent van de woning of woonboot. Sommige Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) hebben vakantieverhuur in de splitsingsakte verboden. Maak vooraf afspraken hierover om conflicten te voorkomen!- Als huurder mag je bijna nooit jouw woning of woonboot aan anderen verhuren. Ook niet als je dit incidenteel doet. je vindt dit terug in het huurcontract. Huur je van een woningcorporatie? Dan mag je jouw woning of woonboot nooit gebruiken voor vakantieverhuur. Je loopt het risico jouw woning of woonboot te verliezen.

• Jouw woning of woonboot moet brandveilig zijn

  In het belang van jouw gasten en buren moet je aan de nodige brandveiligheidseisen voldoen. Kijk voor meer informatie op de website van Gemeente Amsterdam. Kijk hier voor meer informatie over brandveiligheid.

• Je mag jouw woning of woonboot aan niet meer dan vier personen tegelijkertijd verhuren

  Houd er rekening mee dat je je woning verhuurt aan maximaal 4 personen.

• Jouw gasten mogen geen overlast veroorzaken voor omwonenden

  Als hoofdbewoner bent je verantwoordelijk voor het gedrag van jouw gasten. Maak daarom van tevoren duidelijke afspraken om overlast te voorkomen. Bijvoorbeeld over het buiten zetten van afval. Licht ook de buren vooraf in en laat een telefoonnummer achter, zodat jij zelf of iemand namens jouw kan ingrijpen.

Als je deze regels volgt is het verhuren van jouw Airbnb legaal en hoef je je nergens zorgen om te maken. Heb je meer vragen over de Airbnb regelgeving of wil je meer weten over de Airbnb regelgeving zodat je zeker weet dat alles goed gaat? Kijk dan bij onze veelgestelde vragen (https://bnbmanagernl.zendesk.com/hc/nl) of op de website van Gemeente Amsterdam (https://www.amsterdam.nl/wonen-leefomgeving/wonen/bijzondere-situaties/vakantieverhuur/).

Waarom bnbmanager voor shortstay verhuur?

Operational excellence

✓ Professionele backoffice (24/7) – altijd gegarandeerd reactie binnen het uur;

✓ Laagste operationele kosten door schaalvoordeel;

✓ Linnen goed van Egyptisch katoen, industrieel gewassen voor het hoogste  afwerkingsniveau;

✓ Real-time inzicht in financiële rapporten, forecast en meer;

✓ Technische dienst voor onderhouds- en herstelwerkzaamheden;

✓ Advies over het optimaal inrichten.

Dynamic pricing and yield management

✓ Yield management experts die uw nachtprijzen vaststellen en dagelijks nalopen;

✓ Zelf ontwikkelt prijs algoritme waarmee we prijzen laat fluctueren op grond van externe factoren en gaps van minder dan 7 nachten aantoonbaar tot een minimum beperken;

✓ Mark-ups waarmee u altijd hetzelfde verdient, ongeacht via welk advertentiekanaal gasten boeken;

✓ Advertentiedistributie (foto’s, teksten, voorzieningen) naar alle advertentiekanalen die ertoe doen;

✓ Boekingsmodule waarmee terugkerende gasten rechtstreeks, dus commissievrij, kunnen boeken.

Optimale guest expierence

✓ Persoonlijke check-in/out aan frontdesk;

✓ Taxi service van- en naar het vliegveld;

✓ Tablets met overzicht upsell voor alle gasten waarmee we uw rendement vergroten;

✓ Altijd bereikbaar.

Gasten beoordeelde onze shortstay appartementen in 2016 gemiddeld met een review score van 8,6 stemmen van de 10. Onze gemiddelde nachtprijs was gemiddeld 419EUR met een gemiddelde bezettingraad van 84%.

Geïnteresseerd in een vrijblijvende forecast 2017, spreken met een van onze klanten of een quote voor een gegarandeerd rendement? Neem dan vrijblijvend contact op met onze sales afdeling +31(0)202106100 of salesteam@bnbmanager.nl

Airbnb verhuur regels

Veel grote steden zijn gefrustreerd over Airbnb. Het platform krijgt de schuld van groeiende overlast door toerisme en stijgende huizen- en huurprijzen. In hoeverre dit volledig aan Airbnb te wijden is, laten we voor nu even in het midden. Toch zijn steeds meer steden ingrijpende maatregelen aan het nemen om de opmars van Airbnb in te tomen. Nu ook Amsterdam strengere Airbnb regels gaat invoeren met de meldplicht, is het tijd om te kijken naar eerdere voorbeelden. Berlijn, Barcelona, San Francisco en Santa Monica voerden allen Airbnb regels in. Wat was daar het gevolg van? Heeft wetgeving invloed op de groei van vakantieverhuur? We zochten het uit voor je.

Berlijn – strenge boetes

Berlijn voerde misschien wel de strengste maatregelen door. Per 1 mei 2016 was het verboden om je huis te verhuren via Airbnb, tenzij je zelf de helft van je woning blijft bewonen. De boete voor een overtreding? Maar liefst € 100.000.

De maatregel was, zoals je zou verwachten, succesvol. De groei van het aanbod van complete huizen werd gestopt.  De verhuur van gedeelde woningen werd minder aangetast.

Er was een daling van 49% in het totale aantal advertenties en een 55% daling in maandelijkse inkomsten. De daling van het aanbod zorgde voor een 5% stijging in nachtprijzen. Als resultaat van deze hogere prijzen en een kleiner aanbod was er een 59% daling in totale boekingen.

Professionele Airbnb hosts (mensen met meer dan 1 woning op het platform) zagen een nog grotere daling in advertenties. Hun prijzen gingen ook verder omhoog, maar desondanks zagen zij een daling in boekingen en inkomsten.

Barcelona – opschorten van toerisme-vergunningen

Ook de Catelaanse hoofdstad voerde strenge maatregelen in om toerisme in te perken. Hun doel is om de druk op de meest populaire wijken van Barcelona te verkleinen. Iedereen die toeristen ontvangt in de stad moet hier een vergunning voor hebben (hotels, hostels én Airbnb-verhuurders).

Op 2 juli 2015 besloot de burgemeester van Barcelona de uitgifte van nieuwe vergunning stop te zetten, tot de stad een nieuw plan had ontwikkeld. Acht maanden later werd dit plan gepresenteerd, met allerlei complexe regelgeving en beperkingen voor bepaalde stadszones.

Verassend genoeg bleek er door de beperkingen van nieuwe vergunning in bepaalde stadszones een stijging van 6% in totale Airbnb advertenties en 7% in totale boekingen. Een verklaring zou kunnen zijn dat, aangezien er geen nieuwe hotels meer bijkwamen, Airbnb-hosts het gat wilden vullen en zonder vergunning hun huis willen verhuren. Gek genoeg was er ook een daling in inkomsten van 7%.

San Francisco – strenge wetgeving voor tijdelijke verhuur

In oktober 2014 voerde San Francisco een nieuwe wet door dat tijdelijke verhuur legaliseerde, met een aantal strenge voorwaarden. De woningen moesten worden aangeboden door hoofdbewoners, aangemeld worden bij de gemeente, moesten zij toeristenbelasting betalen en een verplichte aansprakelijkheidsverzekering van $ 500.000 afsluiten. Ook mogen complete woningen maximaal 90 dagen per jaar verhuurd worden. Gedeelde woningen zijn niet beperkt.

Het resultaat van de nieuwe wetgeving was een 5% daling in totale advertenties en een stijging van de gemiddelde nachtprijs van maar liefst 12%. De daling van advertenties en stijging in nachtprijs zorgde voor een 15% daling in boekingen.

De klap voor professionele hosts was een stuk groter; 16% daling in advertenties, met een 7% prijsstijging. Dit zorgde voor een 35% daling in boekingen en 30% daling in inkomsten.

Santa Monica – boetes voor complete woningen

Sinds 12 juni 2015 heeft deze Californische stad aan het strand strenge Airbnb regels. De verhuur van complete woningen is verboden. Bovendien moeten mensen die gedeelde woningen verhuren een vergunning hebben, en betalen ze een 14% toeristenbelasting. Wie zich niet aan deze regels houdt betaalt een boete van $ 500.

Deze verandering in wetgeving zorgde voor een daling van 37% in het totale aanbod, met een daling in inkomsten van 41%. De daling in aanbod zorgde voor een stijging van 15% in nachtprijzen. Het totale aantal boekingen halveerde. De gevolgen voor professionele Airbnb-hosts was vergelijkbaar.

Airbnb voorwaarden – is het effectief?

Het lijkt er op dat het effect het grootste is als verhuurders beboet worden bij overtreding van de wetgeving. Berlijn heeft de grootste stappen gemaakt, waar het totale aanbod halveerde. Zou het komen door het risico op die boete van € 100.000?

Toch heeft ook een boete van ‘slechts’ $ 500 een gevolg. Het totale aanbod in Santa Monica daalde met 37%. Voor beide steden was het gevolg ook een flinke daling in totale Airbnb-inkomsten.

In Barcelona, waar ze een stop in de uitgifte van vergunningen invoerde, waren de gevolgen een stuk minder ingrijpend.  Een kleine daling in aanbod en inkomsten waren de enige veranderingen.

San Francisco, met hun 90-dagen limiet en beperkende voorwaarden, liet ook geen grote resultaten zien in het totale aanbod en inkomsten. Vooral professionele Airbnb-hosts waren hier de dupe van. Zij leverde een derde van hun boekingen en inkomen in.

Boetes voor indivuele hosts leveren dus het meeste resultaat op. Airbnb professionals worden alleen geraakt door significant hoge boetes en beperkingen in verhuurdagen.

Sommige steden hebben geprobeerd het bedrijf Airbnb te raken met wetgeving, al lijkt dat geen écht gevolg te hebben op aanbod en inkomsten van Airbnb-hosts.

Airbnb regels Amsterdam – meldplicht vakantieverhuur

Per 1 oktober gaat de gemeente Amsterdam een meldplicht voor tijdelijke verhuur invoeren. Wie zich niet registreert bij de gemeente, riskeert een bete die kan oplopen tot € 20.500. Bovenop de al bestaande 60-dagen beperking mogen we dus verwachten dat er een daling in het aanbod, totale inkomsten en een stijging in de nachtprijs zal plaatsvinden. Hoe effectief de gemeente zal zijn hoe zij overtreders gaat opsporen en beboeten zal bepalen hoe sterk de impact van de regelgeving zal zijn.

Als jij je straks meldt als Airbnb-verhuurder, en je netjes houdt aan de regels, is er gelukkig niks aan de hand. Zo hou jij je aan de regels bij vakantieverhuur in Amsterdam (link blog).

De cijfers zijn afkomstig van Airdna, een bedrijf dat data en analyses van Airbnb-verhuur en de deeleconomie bijhoudt.