Je bent van plan om je woning via websites zoals Airbnb te gaan verhuren. Je schakelt bnbmanager in om alles te regelen omtrent de verhuur, zodat jij er geen omkijken naar hebt. Top geregeld! Echter, heb je nagedacht over de fiscale gevolgen? Over het geld dat je hebt verdiend met de verhuur van je woning moet belasting worden betaald. De manier waarop dit in de aangifte inkomstenbelasting moet worden aangegeven kan verschillend zijn per situatie.

In deze blog zal ik de fiscale gevolgen van vier situaties schetsen waarin jij je als verhuurder zou kunnen herkennen. Aan het eind van dit blog besteed ik aandacht aan de vraag of er btw dient te worden gerekend. Aan sommige voorbeelden is een voorbeeldberekening toegevoegd. Let erop dat dit generieke voorbeelden zijn. In elke situatie spelen andere feiten en factoren mee.

1. Jacqueline verhuurt haar koopwoning tijdens haar vakantie via bnbmanager

Jacqueline heeft een koopwoning en staat ingeschreven op dit adres. De gehele woning verhuurt zij in de periode waarin zij van haar vakantie geniet. Deze verhuurperiode is maximaal 60 dagen per jaar en zij heeft de verhuur uitbesteedt aan bnbmanager. Wanneer ze van vakantie terugkomt, ziet ze dat bnbmanager een bedrag heeft overgemaakt naar haar bankrekening. Hoe geeft ze dit aan in de aangifte inkomstenbelasting?

In het voorbeeld is sprake van tijdelijke verhuur. Tijdelijke verhuur valt onder de eigenwoningregeling en heeft als eigenschap dat huurinkomsten, na aftrek van kosten die samenhangen met de verhuur, tegen 70% worden belast in box 1.

Hoofdverblijf

Belangrijk is dat de woning die je verhuurt je hoofdverblijf is. De verhuur van je vakantiehuis of 2^e woning valt dus niet onder deze regeling. Er is in box 1 belasting verschuldigd over de netto huurbaten. Kosten die rechtstreeks samenhangen met het ter beschikking stellen van de woning door verhuur via websites als Airbnb kunnen wel in aftrek worden genomen. Het gaat om kosten die de verhuurder anders niet had gemaakt wanneer zij haar woning niet had verhuurd. Denk aan: schoonmaakkosten, kosten van gas/water/licht, advertentiekosten en kosten van extra beddengoed. De fee voor bnbmanager omvat in dit geval de schoonmaak-, hosting en advertentiebeheer. De kosten van g/w/l kun je nog apart in aftrek brengen. Vervolgens dient zij haar eigen woningforfait en hypotheekrente te berekenen die toe te rekenen zijn aan de verhuurperiode. Zie onderstaand voorbeeld ter verduidelijking:

Berekening 1

Echter, doordat Jaqueline bnbmanager heeft ingeschakeld, kan het zijn dat de woning voor de verhuurde periode in box 3 terecht komt. De rest van het jaar zal de woning zich in box 1 bevinden. Het eigenwoningforfait moet dan aan de hand van de niet verhuurde periode worden toegerekend (305/365). Dit hoeft niet in elk geval zo te zijn. Zij heeft alle activiteiten die met de verhuur samenvallen namelijk uitbesteedt aan bnbmanager, waardoor er voor de Inkomstenbelasting sprake is van niet meer dan normaal vermogensbeheer. De huurinkomsten zijn in dat geval onbelast, echter de hypotheekrente kan dan niet meer worden aftrokken. In dat geval komt het voorbeeld er zo uit te zien:

Berekening 2

Jacqueline houdt dus meer over wanneer zij in box 3 belast wordt dan in box 1. De belastingdienst beoordeelt of je in box 1 of box 3 belast wordt. Dit hangt af van verschillende factoren zoals aan wie er wordt verhuurt en door wie. Het is raadzaam om naar het belastingkantoor in de buurt te gaan en een schriftelijke verklaring aan te vragen over hoe je huurinkomsten kan kwalificeren voor de inkomstenbelasting. Indien de verhuur niet in box 1 zou worden belast is dit een aanzienlijke besparing van belasting. Het is dus zeker de moeite waard om dit uit te zoeken. 

2. Peter verhuurt een beleggingspand via bnbmanager

Peter verhuurt een beleggingspand of vakantiehuis met een short-stay of hotelvergunning via bnbmanager. De verhuurderswerkzaamheden worden niet door hem zelf verricht, maar door bnbmanager. In dit geval worden de huurinkomsten niet belast en kunnen de kosten die samenhangen met de verhuur niet in aftrek worden gebracht. Het pand alleen wordt forfaitair in de heffing in box 3 betrokken. De waarde van de hotelvergunning of short-stay verklaring kan een bezitting vormen in box 3. De hypotheek die rust op het pand is aftrekbaar als schuld in box 3.

3. Lisette verhuurt haar woning aan expats voor langere tijd

Lisette is voor haar werk een aantal jaar naar het buitenland vertrokken. Zij staat niet meer ingeschreven op haar adres. Ze verhuurt haar woning aan expats voor minimaal 6 maanden en de verhuurderswerkzaamheden besteedt zij uit. De vraag is in deze situatie of de woning nog kan worden bestempeld als eigen woning of dat deze wordt belast in box 3. Het ligt erg aan de situatie en hier kan geen vast antwoord op worden gegeven. Het is in deze situatie raadzaam om bij het belastingkantoor te informeren of de woning nog kan kwalificeren als eigen woning of dat deze toch wordt belast in box 3 gedurende de periode van verhuur tijdens afwezigheid.

Hoe zit het met de btw?

Voor de omzetbelasting ben je sneller ondernemer dan voor de inkomstenbelasting. De verhuur in het kader van bnbmanager zal in principe altijd een omzetbelastingplichtige prestatie vormen als het in het kader is van hotel/pension/B&B-achtige omstandigheden. Er dient 6% omzetbelasting in rekening te worden gebracht. De btw op de kosten die samenhangen met de verhuur kunnen worden afgetrokken. In dit geval dien je een btw-nummer aan te vragen bij de belastingdienst. Dit is zinvol omdat je tegelijk met het aanvragen van het btw-nummer kunt opteren voor de “kleine-ondernemersregeling”(KOR). Indien je van deze regeling gebruik maakt, is het niet noodzakelijk maar wel raadzaam om de btw-administratie bij te houden. Als verhuurder is het denkbaar dat je niet meer dan € 22.416 euro omzet draait in een jaar. Bij de aanvraag van het btw-nummer motiveert je dat je niet meer dan € 1.345 euro aan omzetbelasting moet afdragen. Het is aan te raden om dit te onderbouwen met een voorbeeldberekening. De KOR ziet er als volgt uit:

• Als de af te dragen omzetbelasting lager is dan € 1.345 per jaar is, hoeft deze niet afgedragen te worden. Bij een tarief van 6% gaat het om een omzetbedrag van € 22.416 (exclusief eventuele vooraftrek van in rekening gebrachte omzetbelasting).
• Boven een af te dragen bedrag aan omzetbelasting van € 1.884 moet alles afgedragen worden, dus bij een omzet van ca. € 31.400.
• Als de af te dragen omzetbelasting daar tussenin zit, bedraagt de verschuldigde omzetbelasting 2,5 x (€ 1.883 minus de verschuldigde OB).

Wanneer je kwalificeert voor de KOR, dan hoeft de ontvangen btw niet worden afgedragen. De ontvangen btw moet je optellen bij je inkomsten. Deze inkomsten worden vervolgens belast in box 1. De betaalde btw op kosten die samenhangen met de verhuur kan niet worden teruggevraagd bij de belastingdienst, maar deze betaalde btw kan in aftrek worden gebracht op het inkomen waar je inkomstenbelasting over betaalt.

Eindnoot

bnbmanager hanteert een grote zorgvuldigheid in voorlichting over gemeentelijke- en fiscale regels maar aan dit blog kunnen geen rechten worden ontleend. Elke situatie is anders en hangt af van de feitelijke omstandigheden. Wij adviseren iedereen om zelf fiscaal advies in te winnen bij een belastingadviseur of accountant. Meer informatie vind je op de site van de belastingdienst

Jan Mark studeert Fiscale Economie aan de Erasmus Universiteit te Rotterdam. Hij schreef zijn bachelor scriptie over de belastbaarheid van inkomsten die particuliere verhuurders verkrijgen uit verhuur via websites als Airbnb voor de inkomstenbelasting.